從張景森臉書發文來整理一下都更條例問題

稍早時候準行政院政務委員張景森在臉書發文酸當年士林文林苑的釘子戶王家，以及去幫忙阻止拆遷的社運團體，在臉書跟八卦版上都掀起一番論戰，不過我現在想談的並非地坪與建坪的差異，而是都更條例的到底哪裡有問題？上學期修了工程與法律，其中一個章節有討論到都更條例，讓我在這裡替大家稍微整理一下吧。

　　首先，都市更新到底是什麼呢？ 這需要提到城市的建立，大部分的城市都是由聚落發展而成的，缺乏完善的都市計畫，且建築物慢慢老化之後也會使得災害潛勢慢慢升高，這時就需要進行都市更新，配合都市計劃來改善都市機能、增加防災能力。因此，都更條例第一條便提到其目的：

「為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境，增進公共利益，特制定本條例。本條例未規定者，適用其他法律之規定。」

 　　從上面的條文可以看得出來，都更條例是一部為了社會公益而制定的法律，但實際上卻有不少盲點以及瑕疵。

• 民辦都更為原則 

雖然都更條例中規定都更業務的實施以民間主辦為主，行政機關主辦為例外，民間主辦又以建設公司或專門的都更公司為最大宗，而這些公司辦理都更的目的並不是因為公益，而是以獲利為主，且建設公司或都更公司與居民容易產生利益衝突，這樣的實施方式必定會削減大部分的公益色彩，與都更條例的精神背道而馳。
 　　他國如德國便明文禁止建築開發公司開始或實施都更程序，避免建商將公益化為私利。

• 發動要件不明確 

現行都市更新並未完全包含在都市計畫，未先畫定好都更範圍，且其發動要件從早期的「破舊」到現在的「功能不佳」， 使得都更的範圍很不明確，每位市民的住家都有可能在一夕之間被劃入都更範圍，使都更條面對其為「圈地惡法」的窘境。

• 發動門檻過低且面積過小

都更條例第10條中載明：

「前項之申請，應經該更新單元範圍內私有土地及私有合法建築物所有權人均超過十分之一，並其所有土地總面積及合法建築物總樓地板面積均超過十分之一之同意」

意思是只要有十分之一的人願意就可以發起都更，且此申請具有排他性，不能有第二個團體或實施者對於此區域提出都更申請。以比例原則來看，只需要十分之一的人就可以決定土地的重新規劃相當不合理。都更的正當性應建立在公共利益的基礎上，不應為市場競爭的獲私利產品

• 缺乏正當法律/行政程序

現形都更程序可以分成公聽、公展以及公審三個部分，其中公聽會常常是爭議最大的部分，由於公聽會不具有法律約束力，主辦方可以做做樣子隨便開開馬上進入公展，使得居民無法替自己爭取權益，較周全的做法是將公聽會改為具有法律約束力的聽證會。另外，現行都更程序中公聽會的通知採發信主義，意思是主辦方只要把信寄出就當做居民有收到消息，這點是否需要修改也有待討論。

• 少數人保障不足

目前的都更條例規定中對於權力變換採取的是所有權比例制，使得少數人的財產權被多數人決定，再者，現行制度在公展期滿後就不能撤銷同意，但這個時間點詳細的權力變換方式往往還沒確定，讓原住戶背負太高的風險。

• 公有土地一律參加更新

都更條例第27條提到：

「都市更新事業計畫範圍內公有土地及建築物，應一律參加都市更新，並依都市更新事業計畫處理之，不受土地法第二十五條、國有財產法第七條、第二十八條、第六十六條、預算法第二十五條、第二十六條、第八十六條及地方政府公產管理法令相關規定之限制。」

在這項毫無彈性的法條規定下，功能完善的公有地沒有辦法拒絕少數私人地主申請都更，也造成公有地不當轉移與民間的現象，嚴重損害公共利益。
　　舉個例子，假設台大有一塊9平方公里的半新不舊的宿舍區，附近的地主把宿舍區附近的土地買下來湊到1平方公里，達到申請門檻，此時台大便不能拒絕將宿舍區劃入都更範圍，再者於權力變換的時候不一定會是地主分10%台大分90%，可能是地主35%台大65%，如此一來地主輕輕鬆鬆就賺到了25%的土地，同時台大原本可能不需要將宿舍重建，多花的費用也一定會因都更而補回來，非常不合理。

• 公權力借用草率

關於公權利借用的部分，在第36條提到：

「權利變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理人或使用人，限期三十日內自行拆除或遷移；屆期不拆除或遷移者，實施者 得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務；直轄市、縣（市）主管機關並應訂定期限辦理強制拆 除或遷移，期限以六個月為限。其因情形特殊有正當理由者，得報經中央主管機關核准延長六個月，並以二次為限。但應拆除或遷移之土地改良物為政府代管或法院 強制執行者，實施者應於拆除或遷移前，通知代管機關或執行法院為必要之處理。」

當少數人不願意參加更新且不願自行拆除房舍時，民間可以幾乎沒有門檻的借用公權利進行拆遷，可解釋為利用公權力來讓都更實施者獲利，嚴重違反公共利益。


另外，缺乏社會安置計畫以及公部門監督權限不完備也都是相當嚴重的問題。
其實會打這篇也只是搭著張景森的順風車來帶一下風向，希望大家可以花點時間來了解一下現形的都更條例是到底有多誇張多隨便。

最後，在都更條例沒有修正之前，我是不支持民辦都更的。