睡前來看一下大彎北的爭議,目前看起來聯合報鳴人堂的這篇寫得相當完整
基本上就是大彎北的商業區原本不開放住家,但有建商因為商業區容積率較高的關係,申請執照蓋完房子之後二次施工成住家格式再賣給消費者,藉此降低開發成本。根據台北市都發局在104年的統計,十幾年下來約有39個基地、2924戶的違規住宅。
在上面的簡報檔中可以看到,都發局提出的解決方法是
1. 維持原許可土地使用組別,都市計畫沒有允許住宅就是不行,限期改善並開罰
2. 繳交住宅使用回饋金,並變更土地及建築物使用組別,也就是新聞中說的就地合法
都發局在簡報中提到,第一個方案實際上可行,且較為符合公平正義,缺點是所有權人反彈會很大。第二個方案較不符合公平正義,且回饋金計算公式的訂定有待討論。
台北市政府的決策遭到批評的原因就是上述兩點,原本住商分離的都市計畫因為有人長期違規而解編為住商混合,如此一來其他計畫區是否也可循相同方式迫使政府修改都市計畫?再者,回饋金公式的訂定沒有懲罰效果,若回饋金足夠高,首先能夠防治違法獲利行為,也能夠有嚇阻效果,宣示要改變都市計畫區沒那麼容易。很可惜的是回饋金最後拍板每坪僅5.2萬元,我查了台北市土地使用的容積率規範,住宅區容積率為60-400%,商業區容積率為360-800%,意思是同樣的基地面積,違規建商的土地取得成本可能只有原本的一半,卻只需要繳交非常微小的回饋金即可就地合法,無怪乎批評聲不斷。
舉個例子,如果今天建商取得100坪土地,由台北地政雲網站地價查詢得出的結果,大彎北商業區的地價大概是140萬/坪左右,也就是土地成本為1.4億,如果這塊土地在住宅區(以容積率400&計算)的話總建坪為400坪,每坪土地取得成本為35萬,但在大彎北使用商業區地目(以容積率800%計算)總建坪可達800坪,每坪土地取得成本為17.5萬。
當然上述計算只是個估計,並非真實數據,只是要由這個簡單的例子可以看出5.2萬的回饋金為何會被砲轟,且如此處理也是變相懲罰守法建商,果然台灣如柯市長所說,並非法治國家,且還是他自己帶頭給人民膽量破壞法治。
若當初都發局長沒換人,今天市府的決定是否會不同呢?
1. 維持原許可土地使用組別,都市計畫沒有允許住宅就是不行,限期改善並開罰
2. 繳交住宅使用回饋金,並變更土地及建築物使用組別,也就是新聞中說的就地合法
都發局在簡報中提到,第一個方案實際上可行,且較為符合公平正義,缺點是所有權人反彈會很大。第二個方案較不符合公平正義,且回饋金計算公式的訂定有待討論。
台北市政府的決策遭到批評的原因就是上述兩點,原本住商分離的都市計畫因為有人長期違規而解編為住商混合,如此一來其他計畫區是否也可循相同方式迫使政府修改都市計畫?再者,回饋金公式的訂定沒有懲罰效果,若回饋金足夠高,首先能夠防治違法獲利行為,也能夠有嚇阻效果,宣示要改變都市計畫區沒那麼容易。很可惜的是回饋金最後拍板每坪僅5.2萬元,我查了台北市土地使用的容積率規範,住宅區容積率為60-400%,商業區容積率為360-800%,意思是同樣的基地面積,違規建商的土地取得成本可能只有原本的一半,卻只需要繳交非常微小的回饋金即可就地合法,無怪乎批評聲不斷。
舉個例子,如果今天建商取得100坪土地,由台北地政雲網站地價查詢得出的結果,大彎北商業區的地價大概是140萬/坪左右,也就是土地成本為1.4億,如果這塊土地在住宅區(以容積率400&計算)的話總建坪為400坪,每坪土地取得成本為35萬,但在大彎北使用商業區地目(以容積率800%計算)總建坪可達800坪,每坪土地取得成本為17.5萬。
當然上述計算只是個估計,並非真實數據,只是要由這個簡單的例子可以看出5.2萬的回饋金為何會被砲轟,且如此處理也是變相懲罰守法建商,果然台灣如柯市長所說,並非法治國家,且還是他自己帶頭給人民膽量破壞法治。
若當初都發局長沒換人,今天市府的決定是否會不同呢?